一文弄懂：房地产企业“公共配套设施”的财税处理

 最近，在我们的日常咨询工作中，大家讨论比较多的是关于房地产企业配套设施的财税问题。因为房地产企业开发的配套设施是一个大概念，所以，本文仅梳理公共配套设施相关的财税处理问题。

一、公共配套设施的分类

1、产权归全体业主的公共配套设施

2、无偿移交政府的公共配套设施

二、公共配套设施费的会计核算

公共配套设施费需要作为过渡性成本对象进行二次分摊，具体先通过“开发成本——具体成本对象——成本项目”科目进行归集，等项目竣工后按照一定的分配标准将成本分摊给各受益对象。

案例：某房地产公司根据建设规划要求，在开发项目内开发建设普通标准住宅、商场、幼儿园，其中普通标准住宅和商场建成后对外销售，幼儿园为非营利性公共配套设施，建成后无偿移交给当地政府，则在项目竣工后，将幼儿园发生的开发成本6390000元，在普通标准住宅和商场之间进行分摊，在实务中一般用建筑面积法分摊。其中：普通标准住宅建筑面积30000平方米，商场建筑面积10000平方米。各开发成本支出均取得增值税专用发票，具体明细见下表(表中金额均为不含税金额)。

各开发成本支出明细表                单位:元

普通标准住宅应分摊幼儿园开发成本金额

=6390000*30000/（30000+10000）=4792500(元)

商场应分摊幼儿园开发成本金额

=6390000×10000/(30000+10000）=1597500(元)

具体账务处理如下：

借:开发成本——普通标准住宅——公共配套设施费  4792500

——商场——公共配套设施费           1597500

贷:开发成本——幼儿园——土地征用及拆迁补偿费 2700000

——前期工程费               250000

——基设施费                 750000

——建筑安装费              2600000

——公共配套费                50000

——开发间接费用              40000

三、公共配套设施如何缴纳增值税？

案例分析——该房地产企业将公共配套设施幼儿园建成后无偿移交给当地政府，属于一种特殊的资产移交行为，不属于增值税的征收范畴，所以，不需要缴纳增值税，但是，相应建造幼儿园发生各开发成本支出6390000元取得的进项税额是可以抵扣的。

四、公共配套设施如何缴纳企业所得税？

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）规定：

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第二十七条  开发产品计税成本支出包括公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

第三十条  单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

案例分析——从以上规定可以得出，房地产企业将公共配套设施幼儿园建成后无偿移交给当地政府用于公益性事业，首先，幼儿园作为过渡性成本对象需要归集成本费用；其次，将归集的成本费用按照建筑面积法进行二次分配，分配到可售开发产品的成本项目“公共配套设施费”中；最后，6390000元开发成本作为主营业务成本结转，减少了企业的应纳税所得额。

五、公共配套设施如何缴纳土地增值税？

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条“土地增值税的扣除项目”规定：

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

又根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定：

第二十四条  审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

案例分析——从以上规定可以得出，房地产企业将公共配套设施幼儿园建成后无偿移交给当地政府用于公益性事业，其开发建造的与清算项目配套的不能有偿转让的公共配套设施幼儿园发生的成本支出6390000元，通过成本的“二次分配”已计入开发产品的成本项目“公共配套设施”中，作为开发成本的组成部分，允许在计算土地增值税时进行扣除。

涉税提示：公共配套设施在企业所得税和土地增值税扣除方面的区别

企业所得税方面：公共配套设施满足一定条件可以按照预算造价合理预提建造费用，并且在企业所得税前扣除。

土地增值税方面：处理则是不同的，能作为土地增值税扣除项目的“公共配套设施”不能预提建造费用，必须是实际发生的成本，同时取得合法有效的凭据。

六、公共配套设施实务涉税要点提示：

1、红线外的公共配套设施支出可以进房地产企业的成本吗？

公共配套设施一般体现在一个大立项报批报建手续中，并且在红线内规划的；

如果是红线外的，就不属于房地产企业报批报建内的公共配套设施，而是作为取得土地的前置条件，可以计入开发成本中的土地成本。若房地产企业取得政府的划拨土地，就无需额外支付土地价款。

2、一般哪些资料可以体现公共配套设施的建筑面积？

公共配套设施的建筑面积一般体现在《建设规划许可证》上、总平图的经济技术指标中或者初始产权证明中；但是，我们建议同时在销售合同、卖房公告或交房公告或房地产公司和物业公司签订的《前期物业合同》中体现，以避免后续产生不必要的纠纷。

3、开发项目的可供销售建筑面积包括公共配套的建筑面积吗？

房地产企业可供销售建筑面积是指报批报建手续中政府批准的房地产项目可以出售的总建筑面积，是不包括未单独作价结算的公共配套设施的建筑面积。

4、公共配套设施如何提前安排可以节省土地增值税税款支出？“时间”上可以尽量提前安排，以免前期项目已经达到土增清算条件，而整个项目的公共配套还未开始建设或已经建设但未取得合法有效凭证，从而出现无法在土地增值税前扣除的情况。

5、公共配套设施产权归全体业主风险提示

如果公共配套设施产权归全体业主所有，房地产企业应该履行程序，将公共配套设施移交业主委员会或物业公司代管；如果房地产企业没有履行程序，后续将此资产对外运营产生收益，无法将公共配套设施费在企业所得税和土地增值税前扣除；如果房地产企业强行扣除，将面临调增税款的风险。