【原创】土地闲置费缴纳及涉税分析

中道咨询 2023-06-30 中道原创

近期有客户咨询，我们是房地产企业，由于某种原因缴纳了土地闲置费，那支付的该笔费用能在各税种前扣除吗？

一、土地闲置费的由来

土地闲置，顾名思义，就是土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

那么，什么情况下可以认定为闲置土地呢?

根据《闲置土地处置办法》规定，具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地：

1、国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

2、已动工开发建设，但开发建设的面积占应动工开发建设面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的；

3、法律、行政法规规定的其他情形。

从上述办法可以看出，上述咨询的房地产客户缴纳的土地闲置费，应该是属于未按期或者超期开发建设，或者开发建设在规定时间内未达到规定比例中断的。可以看出，收取土地闲置费宗旨是要抑制开发商通过囤地获得额外收益的意图，从而遏制房价的上涨。

二、土地闲置费征收标准

1、对于在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费；

2、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

当然，上述规定在实务操作及各地政府均作了具体且详细的实施办法，根据土地性质按照不同类别进行比例收取，收取了土地闲置费，在一定程度上会直接影响开发商的税收和经济利益。

三、土地闲置费在主要税种扣除分析

1、增值税：

我们知道，在房地产新项目中，计算增值税销售额时，土地价款可以从销售价款中逐步扣除，那么，土地闲置费能做为土地价款在计算销售额时，从土地价款中扣除吗？

查看相关税法政策，并没有明确的文件规定，但根据国税（2016）年第18号文件第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这里，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，同时财税（2016）年140号文件又明确，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

那么笔者认为，该文件规定可以扣除的土地价款属于列举制，即此处列举的土地价款可以扣除，当然没有列举的则不能扣除。由于土地闲置费并不属于上述文件规定列举的可以扣除的土地价款明细内容，因此笔者认为，土地闲置费在计算销售额时，不能从土地价款中扣除。

2、土地增值税：

从国税函（2010）220号文件规定可以明确，房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税清算时予以扣除。就是说虽然实务中，财务一般将土地闲置费计入土地成本明细科目中，但是并不能作为土地成本在土地增值税清算时扣除。

3、企业所得税：

国税发（2009）31号文件规定，土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地使用权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

那么按照所得税的处理规定，土地闲置费可以作为开发产品计入计税成本，在所得税前予以扣除，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失也可以作为财产损失在税前扣除。

同时也可以看出，土地闲置费作为土地成本在增值税、企业所得税和土地增值税前的扣除口径是截然不同的，也提醒我们财务朋友在实务处理中需要甄别对待，并与当地主管税务部门及时做好政策沟通，以免带来涉税风险。