【原创】真假“别墅”土增涉税事项

中道咨询 2024-05-23 中道原创

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别墅,在一般人的既有概念中是一户独享一栋建筑,自带院子自带花园。但作为开发产品,为了绕过禁墅令,应运而生了叠墅、联排等新的产品。但在对外营销宣传过程中,可能不会精细分类,统称为别墅。在实际中,经常会有财务朋友咨询,别墅属于哪种业态?预缴税率是多少?清算时是否有特殊的规定,

一、别墅的业态

土增三分法清算下,分为普通住宅、非普通住宅和其他,区分这三类业态,一般都是以土地性质和预售许可证确定的。

一般情况下,住宅用地上建造的别墅、叠墅、联排以及低层洋房,最终取得的预售许可证会注明属于“住宅”,根据各地关于普通和非普通面积和容积率的划分,不出意外属于“非普通住宅”。

但是,在非开发用地上开发建造的别墅,例如在工业土地、高尔夫球用地、集体用地上建造开发的别墅产品,无法取得预售许可证,是否可采用开发企业的计算方法进行土增清算存在争议,集体用地上建造的不动产是否纳入土增清算也都存在争议。

二、预缴适用税率

1、总局层面文件:国税发〔2010〕53号


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2、地方规定

各地土增预缴适用的预征率,可谓是五花八门,有严格按照三分法进行分类的,有按照增值率确定预征率的,也有专门对别墅、车位做出明确要求的。以江苏省和陕西省为例,江苏省典型的按照三分法进行分类,而陕西省么,有一些特殊。


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陕西省地方税务局公告2016年第1号


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所以问题来了,到底什么是别墅呢?很多所谓的“别墅”项目在拿地的时候已经绕开别墅的高度或者容积率的限制,转化成为花园洋房等底层建筑物。那在预缴的时候,是否也应该按照非普通住宅进行预缴呢?税务没有对别墅的定义,能找到的,只有国土资源局古早的定义。


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2006年国土资源部曾对别墅作出定义,指独门独户独院,两至三层楼的形式。联排、双拼以及排屋等低密度住宅,不属于别墅范围,属于高档住宅范围之内。但在2011年,国土资源部土地利用司相关负责人透露,要给别墅做一个定义,除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面,不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。但是截至目前,未查询到国土资源局正式对别墅的定义。那么在税务执行的过程中,如何定义别墅还是无依据。基于此原因,对于联排、叠拼等产品,依据可以按照非普通住宅适用税率进行预缴。

三、土增清算土地分摊方法

对于典型别墅和衍生产品,在土增清算的时候土地分摊方法至关重要,影响到各业态的成本和增值率。

1、总局文件

土地增值税暂行条例实施细则第九条规定:


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2、各地规定

各地规定不同,但基本也都是可选择,但是需要税务机关确认,但其中非常明确的是宁波市税务局的公共。

国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号


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综上,别墅只是口中一个统一的称呼,土增的涉税事项,与土地性质相关与最新产品实际情况相关,涉及到别墅产品的财务朋友们,需要逐一对号入座,确定自己开发的别墅的真实情况,进而准确定位的土增的业态、预缴税率。土增清算的过程中也可以采取不同的分摊方法进行测算,最终确定采取哪个版本。


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