热点 |【混淆不清】房企土地使用税截止时间？

房企在整个开发建设销售环节，涉及很多税费，除大家着重关注土地增值税、增值税、企业所得税外，还有一项不容忽视的税，是土地使用税，关于土地使用税的开始缴纳时间，一般不存在争议。但是，关于土地使用税的截止时间，在各地及实务操作中存在争议。主要存在以下四种观点：

第一种观点：取得预售许可证，停止缴纳土地使用税。

【地方性政策】广州市穗地税税一函2010 9号：房地产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售（销售）许可证的核发时间的当月末。

第二种观点：签订销售合同，停止缴纳土地使用税。

【地方性政策】广西省桂地税字[2009]117号，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

第三种观点：交房，停止缴纳土地使用税。

【地方性政策1】西安市西地税发2009 248号：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或 其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。

【地方性政策2】青岛市青地税函[2009]128号：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

第四种观点：办理产权证，停止缴纳土地使用税。

【地方性政策】河南省豫地税发2006 84号：房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。

对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。

总结：其实，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。关键是如何确定房产、土地的实物或权利状态发生变化的时点，未给出明确回复。故各地税务执行机关根据自己的判断和理解确定截止时点。结合国家层面及各地税务文件规定，建议按照当地政策执行，当地无明确政策的，提前与主管局做好沟通确认工作。